萬科短評

中國房地產研究院報導萬科在近日中介公司和地產經紀人會議上發布兩款網絡化全名營銷產品：“萬科經紀人平台”+“分享達人”。萬科全民銷售模式開始進入運作。

1、萬科全民營銷模式。

1）產品介紹。公開資料看，萬科本次推出“萬科經紀人平台”和“分享達人”。以上兩大系統的核心是將各類人群手中的房源推薦給萬科，成功之後萬科提供佣金。經紀人平台可利用移動互聯網傳播優勢，通過激勵政策，將代理公司、地產中介、萬科業主、萬科員工身邊的客群資源指向萬科的在售項目系統。同時可以對看房人進行意向跟踪，對被推薦人進行主動營銷。 “分享達人”是一款微信粉絲傳播平台，通過註冊成為分享達人，並成功分享上海萬科定期更新的活動任務給微信好友，即可獲得不同形式的獎勵。從效果上看，“分享達人”是“萬科經紀人平台”之外更偏向社會大眾、門檻更低的簡單版本。成為分享達人後，通過分享類似“看房團”之類活動，邀請微信好友參與，分享者即可獲得獎勵。雖然這裡的分享者不是與萬科合作的房產中介人，但也能同樣幫助萬科實現推薦房源的效果。

2）直接增加銷售手段。通過以上銷售模式，萬科在整合社會資源同時，可能將進一步壓縮中間環節費用，更大程度讓利於消費者並增加消費者體驗。

2、萬科生態圈已逐步顯現。從年初至今我們看到，萬科在行業全產業鏈進行一系列活動。我們認為相關製度建設和模式創新的實質在於構建房地產領域的萬科生態圈。

1）萬科生態圈構建。我們把房地產行業劃分為前端生產製造、中端銷售和後端售後服務。可以看到，前端生產製造方面萬科除不斷加強標準化、產品質量控制外，公司已製定“萬科合格供應商名錄”。同時，公司收購徽商銀行以解決公司中小供應商融資困難問題。中端銷售方面，本次萬科經紀人平台和分享達人的構建將為幫助解決社會閒置資源提供前提。通過壓縮中間環節，並最大程度為消費者提供利益。至於後端售後服務，主要是萬科物業。公司在物業方面已屬於國內領先，多項物業管理技術和指標已申請專利。

2）萬科大平台特徵。我們認為當前萬科所構建的一系列戰略，實質上是將萬科向平台屬性進一步加強。按照我們的理解，目前萬科對內平台和對外平台在製度建設上已逐步完善。通過事業合夥人制度、經濟利潤獎勵方案等保證員工能夠在萬科平台充分發展，做萬科項目的主人，甚至是萬科的主人。通過產業鏈上下游生態圈構建，可保證萬科合作人能夠有健康有序的生存環境，能夠和萬科一起成長。同時更大程度保證萬科產品品質（通過供應鏈優化實現品質可追溯）、服務品質（通過銷售和物業環節，更大程度讓利於消費者，增強消費者體驗）。

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

我的看法：

1. 最傳統的生意模式是生產產品，接下來的生意模式是提供服務，而最高階的生意模式是提供平台。萬科一步一腳印向前邁進，如今正走向最高階。

2. 投資股票其實是投資企業，投資企業其實是投資人，投資人其實是投資擁有企業家精神的人，擁有企業家精神的人其實就是富有創新精神的人。有投資者不喜歡企業家拿股東的錢去冒險，希望企業一有錢就拿來分紅，甚至以分紅多寡來判定一家企業的投資價值，這是大錯特錯的想法，因為他把分工搞錯了，控制風險的任務是股東自己而不是企業家，調整投資組合以便產生自由現金流的任務也是投資者自己而不是企業家。有些投資者還煞費苦心研究公司的管理者是否有誠信問題，但是其實富有創新精神的人是不會有誠信問題的，因為他們一心看著未來並享受著動腦筋去創新的過程，所以他們既沒有動機也沒有精力搞小動作，只有那些沒有能力看到未來，也沒有勇氣做出創新嘗試的人，才最有可能搞小動作。

3. 企業的活力之源是正確的管理策略，最好的管理策略就是充分放權、合理問責（這八個字放在以前就叫“無為而治”）。萬科好幾年前已經把大部分運營權力下放給最前線人員，只給出底線作規範，其餘細節任由員工自由發揮。如今進一步放權，甚至讓大眾來參與銷售。